Wer sein Haus zu Lebzeiten an die Kinder übergibt, spart Streit und oft auch Geld – wenn Vertrag, Steuer und Absicherung zusammenpassen. Was dabei wirklich zählt.
Bei der Übergabe innerhalb der Familie fallen Grunderwerbsteuer nach dem begünstigten Stufentarif (0,5 – 3,5 % vom Grundstückswert) und 1,1 % Grundbuchgebühr an – dazu die Kosten für den Übergabevertrag. Eine Schenkungs- oder Erbschaftssteuer gibt es in Österreich nicht. Der Vertrag muss als Notariatsakt errichtet werden. Übergeber sichern sich üblicherweise über Wohnrecht und ein Belastungs- und Veräußerungsverbot ab.
„Überschreiben” ist ein Alltagswort, kein juristischer Begriff. Gemeint ist meist die Übergabe einer Immobilie zu Lebzeiten – in der Regel von den Eltern an ein Kind. Rechtlich handelt es sich dabei um eine Schenkung oder einen Übergabevertrag, der das Eigentum schon jetzt überträgt, statt es später über die Verlassenschaft zu vererben.
Der entscheidende Unterschied zur Vererbung: Sie gestalten die Übergabe aktiv mit. Sie bestimmen, wer was bekommt, können sich ein Wohnrecht sichern und Regelungen für den Fall treffen, dass sich Lebensumstände ändern. Damit das hält, braucht es einen sauber errichteten Übergabevertrag.
Bei der Übergabe in der Familie gibt es keine Schenkungssteuer – die wurde in Österreich 2008 abgeschafft. Es bleiben im Wesentlichen zwei staatliche Posten plus die Vertragskosten.
7 GrEStG · Der Stufentarif gilt für nahe Angehörige. Mehrere Erwerbe zwischen denselben Personen innerhalb von 5 Jahren werden zusammengerechnet.
Ein Vater übergibt seinem Sohn ein Haus mit einem Grundstückswert von 400.000 €. Dann fallen an: 0,5 % von 250.000 € (1.250 €) plus 2 % von 150.000 € (3.000 €) Grunderwerbsteuer, in Summe 4.250 €. Dazu 1,1 % Grundbuchgebühr, also 4.400 €. Die staatlichen Abgaben liegen damit bei 8.650 € – zuzüglich der Kosten für den Übergabevertrag.
Die Grundbuch-Gebührenbefreiung aus dem Wohnbaupaket ist mit 30. Juni 2026 ausgelaufen – und galt ohnehin nur für entgeltliche Käufe, nie für Übergaben in der Familie.
Der häufigste Grund, eine Übergabe hinauszuzögern, ist die Sorge: „Was, wenn ich das Haus verschenke und dann nicht mehr darin wohnen darf?” Genau dafür gibt es bewährte Instrumente, die in den Vertrag geschrieben werden.
Sie können sich ein lebenslanges Wohnungsgebrauchsrecht vorbehalten – oder weitergehend ein Fruchtgenussrecht, das auch erlaubt, das Haus zu vermieten und die Erträge zu behalten. Beides wird im Grundbuch eingetragen und bleibt auch dann bestehen, wenn das Eigentum längst beim Kind liegt.
Ein Belastungs- und Veräußerungsverbot verhindert, dass die neue Eigentümerin oder der neue Eigentümer das Haus ohne Ihre Zustimmung verkauft oder belastet. Zwischen nahen Angehörigen kann es im Grundbuch eingetragen werden und wirkt damit gegenüber jedermann.
364c ABGB (Belastungs- und Veräußerungsverbot), § 509 ff ABGB (Fruchtgenuss)
Wer ein Haus an ein Kind übergibt, sollte die übrigen pflichtteilsberechtigten Kinder nicht übersehen. Eine Schenkung zu Lebzeiten ist nämlich nicht automatisch aus der Welt: Sie kann später dem Nachlass hinzugerechnet werden, wenn der Pflichtteil der anderen berechnet wird.
Bei Schenkungen an pflichtteilsberechtigte Personen – etwa die eigenen Kinder – erfolgt diese Anrechnung zeitlich unbegrenzt. Wird das Haus also heute an ein Kind übergeben, kann es Jahrzehnte später bei der Pflichtteilsberechnung der Geschwister eine Rolle spielen. Das ist kein Grund gegen die Übergabe – aber ein Grund, sie mit Blick auf die gesamte Familie zu planen, etwa durch einen Pflichtteilsverzicht der übrigen Kinder.
Kein Wohnrecht vereinbart. Wer ohne vorbehaltenes Wohn- oder Fruchtgenussrecht überträgt, hat rechtlich keinen Anspruch mehr, im eigenen Haus zu bleiben.
Pflichtteil der Geschwister ignoriert. Die Übergabe an ein Kind kann Jahre später zu Nachzahlungen führen, wenn die anderen ihren Pflichtteil einfordern.
Handschlag-Übergabe ohne Notariatsakt. Eine Schenkung von Liegenschaften ist ohne notarielle Form nicht wirksam – ein mündliches Versprechen genügt nicht.
Auf eine Gebührenbefreiung gehofft. Die befristete Grundbuch-Befreiung ist ausgelaufen und galt nie für Schenkungen. Wer damit kalkuliert hat, zahlt die 1,1 % dennoch.
Nein. Eine Schenkungs- oder Erbschaftssteuer gibt es in Österreich seit 2008 nicht mehr. Bei der Übertragung einer Immobilie fällt aber Grunderwerbsteuer an – im Familienverband nach dem begünstigten Stufentarif von 0,5 bis 3,5 % vom Grundstückswert.
Ja, wenn Sie sich im Übergabevertrag ein Wohnungsgebrauchs- oder Fruchtgenussrecht vorbehalten. Dieses wird im Grundbuch eingetragen und gilt lebenslang – unabhängig davon, wer Eigentümer ist.
Ja. Die Schenkung einer Liegenschaft muss als Notariatsakt errichtet werden, um wirksam zu sein. Der Notar übernimmt außerdem die Meldung ans Finanzamt und die Eintragung ins Grundbuch.
Eine Schenkung an ein Kind wird bei der späteren Pflichtteilsberechnung der übrigen Kinder zeitlich unbegrenzt hinzugerechnet. Wer das vermeiden will, kann mit den anderen Kindern einen Pflichtteilsverzicht vereinbaren.
Rund 4.250 € Grunderwerbsteuer (Stufentarif) plus 4.400 € Grundbuchgebühr (1,1 %), also etwa 8.650 € an staatlichen Abgaben – zuzüglich der Kosten für den Übergabevertrag.
Jede Familie ist anders – Wohnrecht, Pflichtteil und Steuer wollen aufeinander abgestimmt sein. Im persönlichen Gespräch klären wir, wie Ihre Übergabe am besten gelingt.
